专题 | 2024上半年引领趋势的四大创新解题思路
前Lead言
在市场经历下行调整的当下，产品打造的重要性愈发凸显，更需要对市场结果负责。能否对市场破局，实现销售去化翻倍，成为衡量产品力是否真正突破内卷化竞争的关键。
2024年半年度十大作品入围项目不仅代表了当前住宅产品的创新高峰，更反映出一系列引领行业趋势的解题思路。面对市场下行的压力和产品同质化的挑战，这些项目通过深入洞察客户需求和市场动向，提出了一系列创新的解题策略，不仅提升了产品的吸引力和竞争力，更为整个行业的发展提供了新的思路和方向。
趋势一
四代宅增加产品卖点
客户接受度更高，助力产品去化
当前，第四代住宅正成为住宅产品代际升级的重要方向。随着市场进入下行通道，购房者的需求日益占据主导地位，而“好房子”则成为赢得客户青睐的关键因素。为了应对这一趋势，各地方政府开始大力推进第四代住宅的支持性政策，旨在通过这一创新住宅模式，实现庭院房的舒适居住体验。起初这些支持性政策在低能级城市落地，自2024年开始，厦门、福州、苏州、武汉、济南、合肥等多个高能级城市也相继出台支持性政策，第四代住宅全面进入政策红利期。
在2024半年度十大作品入围项目中，第四代住宅的占比有明显提升，第四代住宅项目数量由前两年的1-2个，快速增长至5个。并且在提报环节，也涌现了大量的第四代住宅产品。第四代住宅不再是小众项目，而是成为房企的主流选择之一。
同时，我们注意到，第四代住宅凭借其创新的户型设计、花园露台带来的多样化生活场景以及超高的得房率，成为项目吸引购房者的重要卖点，对促进项目去化起到了重要的正面影响。此外，第四代住宅的影响不仅局限于改善型大户型市场，它同样在刚需小户型产品中展现出了优化潜力，并对刚需产品的市场去化产生了积极作用。这表明第四代住宅正以其独特的优势，满足不同层次的市场需求，成为推动住宅市场发展的关键力量。
高端改善项目打造四代宅产品，更考验四代宅产品的创新度（略）
刚需项目打造四代宅产品，高得房率满足刚需客群对产品性价比的核心诉求（略）
品质项目迎来超配趋势
配套力提升形成越级打击
今年半年度十大作品入围的品质项目所呈现出的“品质”，模糊了“品质”与“轻奢”产品之间的界限，让行业对如何重新定义“品质”项目，产生了新的思考。
“品质”项目在公区配套上的发力，整体呈现出以往在轻奢、高端产品中的才能看到的内容，已然超出行业对刚需项目社区配套标准的传统认知。一来更多的品质项目开始配置会所，在会所内设置泳池、健身房、私宴厅等功能空间，二来更多的品质项目开始注重门头的尺度、地下车库的精装以及奢石的运用。在当下刚需客户被二手房严重分流的行情下，用“超配”来留住刚需客户，满足刚需客户“物理的刚需，心理的豪宅”双重需求，或许是一种有效的解题策略。
强化配套功能：配置会所的品质项目数量不断增加，且会所配套功能愈发丰富和齐全
根据克而瑞2021年度-2024半年度十大作品品质入围项目的数据统计显示，配置“会所”的品质项目比例逐年增长，2024年半年度，约42%的十大作品入围品质项目配置了“会所”，并且泳池、健身房等体现社区配套力的设施也越来越多的出现在品质项目中。
注：这里统计的会所，指带有商业运营性质，具有高端增值配套的会所或泛会所。
注：这里统计的社区配套功能，指带有商业运营性质会所或泛会所内的、及架空层免费使用的社区配套设施。
同时品质项目的超配业态也呈现丰富性和齐全性特征，如杭州绿城锦海棠采用高端产品下沉策略，把高端产品中的全维配套放到了均价3万的刚需项目中，在配套力上对竞品越级打击。
杭州绿城锦海棠位于杭州余杭区北部新城板块，项目处于板块内较为核心的位置，周边配套成熟，临近华润置地在杭州开发的第二个万象城，并且地铁上盖，属于TOD项目。项目销售均价31200元/㎡（限价），物业费4.6元（周边3.5-4块左右，项目做了会所，且最先展示，物业费相较周边项目贵一些，客户也可以接受）。
余杭区拥有众多知名大厂，如字节跳动和阿里巴巴等。并且余杭区是离主城区最近的一个郊区，与项目两条路之隔限价就要到5万/㎡。因此，项目虽然处在一个刚需板块，但是得益于优质产业和核心区位的加持，项目能够吸纳两类刚性改善客群，一类是在板块内中央CBD区字节、阿里等大厂工作的，从事IT、金融、教育的高知、高净值人群，这类人群属于年轻的改善客群。另一类是，老城区换不了大房子的地缘品质改善客群。
项目周边竞品的面积基本在90-120㎡左右，做140㎡以上的项目非常少，但绿城锦海棠考虑到板块内仍有140㎡以上面积的产品需求，选择打造110㎡起步，到170㎡的面积段产品。同时项目配置了室外泳池及约1400方的地下会所空间，可配置健身房、私宴厅、影音室、棋牌室等多种功能，并且部分架空层内设置有儿童游乐园、四点半学堂、共享书吧等，丰富的园区配套能够满足全龄段业主的生活娱乐需求。
完整且高能的配套力，为客户提供了极高的性价比，也带来了良好的销售效果。项目八开八罄，除第一次开盘外，后期开盘均需摇号。强大的市场吸引力，把一个卖不动的板块变成了摇号板块。
图：杭州绿城锦海棠下沉会所&社区配套
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价值显性化：门头、地下车库的打造，以及奢石的运用成为品质项目关键竞争点（略）
老城区改善项目内外兼修
强调红线外社区界面的打造
在城市界面相对陈旧的老城区，打造具有标杆意义的改善型产品，需要超越传统的社区内部规划和建筑质量的优化。除了对社区内的建筑布局、设计以及配套设施进行高标准的打造，红线外的社区界面设计同样成为了提升项目品质的重要发力点。
郑州电建中原华曦府位于郑州西部的中原区二环内，属于城市更新类项目，周围大多为老旧居民区，周边城市界面欠佳。
项目针对目标改善客群做了细致调研，调研结果显示，客户最关注房产保值和户型两个方面。一方面，市场下行的趋势下，客户对于房产保值增值性有更多考虑，目前郑州市各区公建化立面二手房项目较传统项目溢价56%-120%；另一方面，客户需要140㎡以上大户型，户型设计要新颖，高赠送、高得房率、高性价比是所调研改善型客户中100% 关注的敏感点。
针对目标改善客群以上两个主要关注因素，项目团队在城市界面较陈日、售价较周边二手房高30%、综合体业态等同等要素条件下，在全郑州市内找对标，并且在全国范围调研。基于这些调研结果，项目决定采取城市更新的理念，通过升级改造项目周边的道路、围墙等小环境，以提升项目的整体观感和吸引力。项目对周边市政道路进行升级改造，片区形象焕然一新。
图：郑州电建中原华曦府城市界面改造提升
合肥越秀中寰天悦位于合肥包河区包河老城板块，配套便利完善，但能级一般，城市界面较为陈旧。在此背景下，项目决心在该区域打造产品力标杆之作，定位149㎡起步纯粹改善楼盘、配置引领性社区配套、焕新城市界面等策略，为目标改善客群带来更舒适的生活体验。
在城市界面的创新与提升方面，项目团队采取了双重策略，一方面，项目对城市界面进行了精心打造，通过更换市政整体行道树，提升整个城市界面形象，形成片区独树一帜的展示效果；另一方面，提升红线外品质，对红线外进行整体绿化提升，城市界面焕然一新，塑造高端改善形象，匹配项目调性高度。通过这些措施，提升改善客群归家路上最后1公里体验，为居者提供一个更加宜居、更具品质感的生活环境。
图：肥越秀中寰天悦城市界面改造
图：合肥越秀中寰天悦红线外品质提升
高端项目优化后勤功能
归家路径体验细致化升级
（略）
总结
综合上述趋势，我们可以看到，无论是第四代住宅的创新设计，还是品质项目的超配策略，或是老城区改善项目的城市界面打造，以及高端项目的“垃圾房下地”等细节化升级，这些创新的解题思路的核心都在于对客户需求的深刻理解和对市场变化的敏锐把握。它们不仅为项目本身带来了显著的市场优势和客户认可，更为整个住宅市场的发展注入了新的活力和动力。
展望未来，随着客户需求的不断升级和市场环境的持续演变，我们有理由相信，这些创新的解题思路将继续引领住宅产品的发展方向，推动整个房地产行业产品力打造的持续进步。而对于产品人而言，如何在变化中把握机遇，在创新中寻求突破，将是在激烈的市场竞争中立于不败之地的关键所在。
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前言
趋势一：四代宅增加产品卖点，客户接受度更高，助力产品去化
高端改善项目打造四代宅产品，更考验四代宅产品的创新度（略）
刚需项目打造四代宅产品，高得房率满足刚需客群对产品性价比的核心诉求（略）
趋势二：品质项目迎来超配趋势，配套力提升形成越级打击
强化配套功能：配置会所的品质项目数量不断增加，且会所配套功能愈发丰富和齐全
价值显性化：门头、地下车库的打造，以及奢石的运用成为品质项目关键竞争点（略）
趋势三：老城区改善项目内外兼修，强调红线外社区界面的打造
趋势四：高端项目优化后勤功能，归家路径体验细致化升级（略）
总结
排版 ｜土木
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